ALEGACIONES CONVENIO AYUNTAMIENTO - MAPFRE

ALEGACIONES AL CONVENIO SUSCRITO ENTRE EL AYUNTAMIENTO DE PALMA DE MALLORCA, MAPFRE INMUEBLES, S.A. Y MAPFRE FAMILIAR COMPAÑIA DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A. RELATIVO AL SECTOR LEVANTE DE LA FACHADA MARÍTIMA APROBADO PROVISIONALMENTE EN EL PLENO DEL 10 DE MARZO DEL 2009


Rafael Duran Vadell, portavoz del Grupo Municipal Popular del Ayuntamiento de Palma, con DNI núm. 43065856N y domicilio a efectos de notificaciones en Plaça de Santa Eulalia, 9 - 3º, actuando en su nombre y representación

EXPONE

Que en fecha 21 de marzo de 2009, ha sido publicado en el BOIB número 42, el acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de fecha de 10 de marzo de 2009, por el que se acordó aprobar inicialmente y someter a información pública el convenio del Ayuntamiento de Palma de Mallorca y Mapfre Inmuebles, S.A. y Mapfre Familiar Compañía de Seguros y Reaseguros, S.A. de modificación puntual del Plan general de Ordenación Urbana en lo referente al Sector de LLevant de la Fachada Marítima.

En consecuencia, dentro del plazo previsto legalmente pasa a formular las siguientes



ALEGACIONES:

PRIMERA.- Se comprometen gravemente las cuentas municipales.
Como cuestión previa, queremos destacar que el presente convenio es consecuencia del proceso de Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana en el Sector Llevant de la Façana Marítima, iniciado por el Ayuntamiento de Palma mediante la publicación de un documento de “Criteris, Objectius i Solucions Generals del Planejament”, y posteriormente mediante la aprobación inicial, y la aprobación provisional de dicha Modificación Puntual, en las sesiones plenarias de 4 de Julio de 2008 y de 10 de marzo de 2009 respectivamente, estando la tramitación, a día de hoy, pendiente de la aprobación definitiva por parte del Consell de Mallorca.

La mencionada modificación puntual es nada menos que la tercera que se produce en el corto plazo de cinco años en el ámbito del antiguamente denominado “Polígono de Levante”.

Este sector, objeto de una ordenación específica con ocasión de la revisión del Plan General de Ordenación Urbana, aprobada definitivamente el 23 de diciembre de 1998, fue objeto de una primera modificación el 2 de junio de 2003, de una segunda el 6 de noviembre de 2006, y nuevamente, ahora en abril de 2008, de una tercera modificación. Ciertamente, esta última revisión, en tan breve espacio de tiempo no sólo confunde a los ciudadanos si no que también daña gravemente la seguridad jurídica que los gobernantes de la ciudad deberían garantizar a sus administrados.

Si bien es cierto que una de las empresas afectadas ha accedido a llegar a una acuerdo con el Consistorio, fruto del cual es el presente convenio que nos ocupa, también es cierto que la otra empresa afectada, después de 21 meses desde que se iniciara la suspensión de licencias en julio de 2007, no solo no ha ratificado ningún tipo de acuerdo con el Ayuntamiento sino que además manifiesta su intención de denunciar ante los tribunales la anteriormente mencionada modificación.

El hecho de acometer esta nueva modificación aduciendo la consecución de un bien general no debe dejar de lado que las posibles indemnizaciones que de ella se deriven pueden, a su vez, dar lugar a un perjuicio general, puesto que será el dinero de los contribuyentes el que indemnizará a los afectados que se vean impedidos de llevar a cabo sus pretensiones, amparadas hasta hace dos meses en el Plan General. Y ese dinero destinado a presumibles indemnizaciones puede dejar de destinarse a otros fines más prioritarios para los ciudadanos de Palma.

El presente convenio supone el desembolso por parte del Ayuntamiento a Mapfre de 3.453.270€ y 6.451,27m2 de techo construido en concepto de indemnización, así como la entrega de terrenos con una calificación urbanística que permite construir el doble de metros cuadrados edificables que la calificación que tenían inicialmente los terrenos propiedad de dicha empresa.

El convenio sienta el grave precedente de que si la empresa Mapfre, propietaria en origen de 15.000m2 de edificabilidad va a ser compensada con 10.743.205,1€ (3.453.270€ y 6.451,27m2 x 1.130€/m2) en concepto de indemnización, más 31.000m2 de edificabilidad en las nuevas unidades de ejecución delimitadas en el sector llevant de la fachada marítima. Este procedimiento podrá ser utilizado por la empresa también afectada Josel S.L., inicialmente propietaria de 78.099,91m2 de edificabilidad le correspondería proporcionalmente una indemnización de 17.980.005€ y 33.589,57m2 de edificabilidad, lo que sumado a lo convenido con Mapfre obligaría al ayuntamiento a afrontar el gasto de 55.936.219,1€ (17.980.005€ y 33.589,57m2 x 1.130€/m2).
Si a ello le sumamos el coste de ejecución del parque, cuyo presupuesto según la documentación presentada por el equipo redactor es de 45.000.000€, en total estamos hablando de 111.679.489€, cifra que al partido Popular le parece del todo desproporcionada, dado el actual momento de dificultad económica en el que nos vemos inmersos.

Todo ello considerando el supuesto más favorable para el Municipio, es decir, que Josel SL se aviniera a firmar un convenio con el Ayuntamiento, ya que en caso contrario cabe recordar que la empresa ha reclamado oficialmente, vía alegaciones contra la aprobación inicial de la modificación puntual de la fachada marítima, la cifra de 94.936.688,59€.

Dada la desorbitada cuantía de las cifras citadas parece incongruente la actuación del Ayuntamiento cuando el Gobierno socialista de les Illes Balears, consciente de la gravedad de la crisis que nos afecta a todos y que arroja cada día nuevas cifras al alza de morosidad tanto de familias como de empresas así como de parados, promulgua el Decreto Ley 1/2009, de 30 de enero, con medidas urgentes de ayuda para afrontar la actual recesión, y por otra parte, el gobierno del Ayuntamiento, también socialista, nos embarque a todos los palmesanos y palmesanas en semejante deuda, sabiendo que cada día cobran más importancia los fondos públicos destinados a la ayuda social dada la gran necesidad que surge entre la población más seriamente afectada por la mencionada crisis, y que el propio Consistorio cuenta cada día con menos ingresos como consecuencia, entre otras, de la brusca bajada de solicitudes de licencias de obras, otrora generosa fuente de financiación del Ayuntamiento.

Es por todo ello que al Partido Popular le parece que no es el momento de condicionar de manera tan arriesgada las cuentas consistoriales, habida cuenta de que el riesgo en política puede venir de la mano de la irresponsabilidad por cuanto son graves las consecuencias que de ella se derivarían. No se puede colocar a la ciudadanía, especialmente a sus colectivos más vulnerables, en situación de peligro por la consecución de un parque, que deje las cuentas municipales seriamente comprometidas habiendo en estos momentos tantas otras prioridades a las que destinar dichos fondos.

SEGUNDA.- Con este convenio no se consigue el objetivo de la modificación del planeamiento: un parque.
El convenio nace como consecuencia de la voluntad del equipo de gobierno municipal de realizar un parque en donde el planeamiento preveía viviendas. Se pretende, tal y como se hace constar en la memoria, que el objetivo sea la consecución de un mayor espacio libre público “…..la voluntad del Gobierno Municipal actual de recuperar este espacio, como espacio libre público para la ciudad de Palma, tan falta de espacios libres al servicio de ciudadano…..”, cuando en realidad se cambia un techo, el residencial, para reubicar otro tipo de techo, el de los equipamientos, ocupando una superficie considerable que fragmenta, divide y empequeñece dicho espacio. Sólo parcialmente el ámbito objeto de la modificación puntual se destina a zona verde. A pesar de ello, en el ámbito global de la Fachada Marítima se disminuye la superficie edificada destinada a equipamientos que se contemplaba en la anterior modificación, lo que va en detrimento de las necesidades de la ciudad.

El propio Volumen I, en la página 46 muestra la imagen de la maqueta donde se aprecian claramente más edificaciones que zonas verdes propiamente dichas.

Puesto que el objeto de la modificación puntual, el parque, sólo se va a lograr de manera parcial, por estar ocupado por diferentes equipamientos y situación confirmada por el informe de la Conselleria de Medi Ambient, sólo el 22% del espacio libre estará realmente ajardinado con zonas verdes, no parece razonable suscribir un acuerdo con Mapfre si el objetivo que se persigue con dicho convenio ya sabemos a priori que no se va a poder hacer realidad.

TERCERA.- Existe una contradicción manifiesta entre la realidad y los objetivos perseguidos con el convenio.
Si bien la documentación objeto de estas alegaciones destaca los atributos de los criterios de composición morfológica “…..redactados por el reconocido arquitecto Joan Busquets en la modificación Puntual del PGOU de Palma el año 2003…..” y se reconoce continuadora de dicha modificación, lo cierto es que se contradice de manera manifiesta en algunos de esos objetivos.

El planeamiento redactado por BAU SL, manifiesta como finalidad, entre otras, crear un frente nuevo de edificios “…..en el que se propicia una mezcla de usos, residencial y de servicios, con el fin de atraer vida urbana al nuevo eje…..”. Con la presente modificación, los edificios de la zona pública serán de uso administrativo, lo que implica que en festivos y fines de semana, tardes y noches serán edificios vacíos de toda actividad, con el presumible riesgo de degradación y posible falta de seguridad ciudadana para la escasa zona de espacios libres restantes que la circunda, que dista mucho del “gran parque” anunciado.


CUARTA.- Se provoca un perjuicio importante a la zona del Polígono de Levante al desproveerlo de equipamientos antes previstos e incrementar la densidad de población en 2.000 personas.
El traslado del aprovechamiento urbanístico de Mapfre, de la primera línea de la fachada marítima, a la segunda línea en el polígono de Levante, en los solares propiedad del Ayuntamiento de Palma, desproveerán por una parte a dicho sector de los equipamientos que no tienen y necesitan, y por otra parte constituirá un agravante en lo que a su carencia se refiere, ya que se incrementará la edificabilidad que a esta empresa le correspondía. En concreto el convenio dispone que Mapfre duplicará su edificabilidad, hecho que conlleva un incremento notable de la población que pasará a residir en él: un total de 661 viviendas, con una población aproximada de 2.000 habitantes.

Consideramos un grave perjuicio para dicho sector el que se vea despojado de los equipamientos que originariamente debían estar ubicados en él, así como el brutal incremento de densidad que sufrirá una zona ya altamente poblada. Si anteriormente la población estaba distribuida a lo largo de la fachada marítima, ahora se encontrará condensada en un punto, con las consecuencias negativas que de ello se derivarán: problemas de tráfico, ausencia de equipamientos cercanos, entre otros.
QUINTA.- Se incumple gravemente la Ley 4/2008 en lo referente al porcentaje de reserva de suelo para viviendas sujetas a régimen de protección pública.
El artículo 6 de la Ley 4/2008, de 14 de mayo, de medidas urgentes para un desarrollo territorial sostenible en las Islas Baleares establece de manera clara y sin lugar a interpretaciones que en el suelo urbano, no consolidado para la urbanización e integrado en una unidad de actuación o ejecución, se exigirá, como mínimo, el porcentaje del 30% de la edificabilidad de uso residencial para viviendas sujetas a un régimen de protección pública. Establece también que la fijación y la determinación de estas reservas legales se harán, en el momento de aprobación del instrumento de gestión pertinente, compensación o reparcelación.

Si bien el proyecto de compensación del ámbito que nos ocupa se aprobó definitivamente el 7 de febrero de 2007, también es cierto que las nuevas unidades de ejecución delimitadas en la modificación puntual del PGOU de Levante, Fachada Marítima, requerirán de un proyecto de reparcelación que adjudique las nuevas parcelas resultantes a los propietarios correspondientes, y deberá seguir la tramitación prevista en el Reglamento de Gestión para finalmente ser inscritas en el Registro de la Propiedad correspondiente. Dicha tramitación queda recogida en la documentación elaborada por el equipo redactor de la modificación, en su artículo 14 de las Normas Urbanísticas, y por tanto reconocida.

Sin embargo, aparece en el expediente administrativo informe del, en aquel momento, director general de Arquitectura y Vivienda, Sr. Dañobeita, de fecha 13 de junio de 2008, afirmando que dicha Ley 4/2008 de 14 de mayo, no es de aplicación, puesto que “el proceso jurídico de transformación urbanística del suelo, que como hemos dicho ya concluyó con la aprobación definitiva e inscripción registral del Proyecto de Reparcelación”. Dicha argumentación pierde su validez, al quedar patente que será necesario un nuevo proyecto de reparcelación, fase procedimental que establece la propia Ley 4/2008 de 14 de mayo, para que sea fijada la determinación de las reservas legales de viviendas de protección pública. Por todo ello nos encontramos ante otro incumplimiento legal.

Es intolerable que los mismos que quieren dar un uso público a la fachada marítima, que promueven leyes de ocupación de suelo rústico para viviendas de VPO, en la delimitación de nuevas unidades de ejecución utilicen subterfugios para evitar la aplicación de una ley en vigor que obliga a la inclusión de las tan necesarias viviendas protegidas.

En la documentación de la modificación puntual de la fachada marítima no se hace ni una sola vez mención de la Ley 4/2008 de 14 de mayo, ni siquiera en el apartado 1.9. “El planeamiento vigente”, en donde si se recogen normativas vigentes a pesar de que el equipo redactor considera que no le son de aplicación.

De hecho el informe exonerador del director general de Arquitectura y Vivienda fue redactado en un tiempo que se puede considerar record, ya que el 12 de junio se registraba la entrada en la Conselleria d’Habitatge i Obres Públiques el escrito del Ayuntamiento de Palma solicitando se le informara si la modificación puntual del PGOU , sector de Levante, Fachada Marítima se ve afectada por la citada Ley 4/2008, de 14 de mayo, de medidas urgentes para un desarrollo territorial sostenible en las Islas Baleares, y al día siguiente se emite el “informe correspondiente” en el “sentido correspondiente” a las necesidades del equipo de gobierno actual, dado que la documentación ya estaba presentada y debía ser informada favorablemente en menos de un mes, para poder hacer efectiva su aprobación inicial en el Pleno Municipal extraordinario de 4 de julio, puesto que en caso contrario la suspensión de licencias quedaría sin efecto y los propietarios de los solares afectados podrían construir de acuerdo con las licencias solicitadas en abril de 2007.

Este grave incumplimiento de una Ley que no lleva en vigor ni un año, promulgada por el propio partido socialista y que se ideó pretendidamente para favorecer el acceso a la vivienda de los colectivos más desfavorecidos invalida el convenio que nos ocupa, puesto que los nuevos terrenos que se asignan a Mapfre no prevén ninguna reserva de vivienda de protección oficial.

SEXTA.- La modificación incumple la Ley de Ordenación Territorial al no estar adaptado el Plan General de Ordenación Urbana al Plan Territorial Insular.
No es la Ley 4/2008 la única norma que ha tenido que ser “reinterpretada” y “eludida” para poder llevar a cabo la aprobación inicial de la denominada nueva fachada marítima.

La Ley 14/2000, de 21 de diciembre, de Ordenación Territorial establece en la disposición adicional tercera que la formulación, revisión o modificación de los instrumentos de planeamiento general sólo se pueden aprobar cuando se adapten a las determinaciones de los planes territoriales insulares.

El Plan Territorial Insular de Mallorca, aprobado definitivamente en enero de 2005, en la norma 6, punto 1, fija un crecimiento máximo para el término municipal de Palma de 211Ha de crecimiento no vinculado a las áreas de reconversión territorial y 111Ha de crecimiento vinculado a las ART.

También establece, en la norma 6, punto 2, letra g, que los suelos calificados como suelo urbano, urbanizable, etc. que sean objeto de cambio de calificación computarán como crecimiento. Éste es el caso de la modificación puntual de la fachada marítima y así lo recoge expresamente el volumen 1, en el punto 2.5.6.2. “Justificación de la adaptación al Plan Territorial Insular” y el Informe de Sostenibilidad Ambiental en el punto 1.5. “Relación con otros planes y programas”.

El Plan General de Ordenación Urbana vigente tiene superado el crecimiento permitido en el PTI. En la adaptación del PGOU al PTI se prevén cambios de calificaciones de manera que queda un remanente de crecimiento tanto para las zonas de crecimiento vinculado, como para las de crecimiento no vinculado. Sin embargo dicha adaptación está en fase de aprobación inicial, por lo tanto ni los cambio de calificaciones que establece, ni el margen de crecimiento que con ello se consigue son de aplicación, toda vez que no ha sido aprobado definitivamente y que se trata de una normativa en tramitación, sin plena validez.

En el acta de la reunión sobre evacuación de la consulta a las administraciones públicas afectadas de la modificación, consta que el Jefe de Servicios Técnicos de Urbanismo y Director de la Ponencia Técnica de Urbanismo del Consell Insular de Mallorca, Sr. Mariano Gual de Torrella “…..comenta que para poder tramitar esta modificación puntual no puede existir un incremento de población, o bien se ha de tramitar cuando todo el Plan General de Palma se haya adaptado al PTI”.

En el acta de la Ponencia Técnica de Ordenación del Territorio y Urbanismo, de día 3 de junio de 2008, el técnico del CIM, Sr. Jaume Jaume recuerda que la disposición adicional tercera de la Ley 14/2000, de 21 de diciembre de Ordenación Territorial “….establece una serie de requisitos para que se produzca una modificación del planeamiento urbanístico general por esta vía; y que si los cambios que se proponen suponen un aumento de edificabilidad no puede ser un caso incardinable en la disposición adicional tercera”. Este aumento de edificabilidad es reconocido, según recoge la misma acta, por el representante del Ayuntamiento, el entonces Director Técnico de la Gerencia de Urbanismo, Sr. Mariano Cabellos “…..al pasar a la segunda línea ha aumentado la edificabilidad…..”

La mencionada disposición adicional tercera, en el punto 2 establece como excepción la posibilidad de aprobar modificaciones que tengan como objeto exclusivo finalidades como disminución de coeficientes de edificabilidad, cambio de usos plurifamiliares a unifamiliares, disminución de la altura máxima de las edificaciones, aumento de la superficie espacios libres públicos, etc.

En el expediente administrativo consta informe favorable del asesor jurídico de la CIOTUPH, Sr. Cristóbal Barceló, avalando la modificación de acuerdo con la DA 3ª LOT 2000. Dicho informe jurídico aparece sin firma del letrado que lo suscribe, y con fecha 2 de junio, tres días antes que se presentara la documentación de la modificación en el Ayuntamiento, por lo que no podía tener en cuenta el incremento de edificabilidad que supone dicha modificación, y que prácticamente duplica el techo residencial que establece el Plan vigente elaborado por BAU SL.

Este informe jurídico se basaba en el documento que publicó el Ayuntamiento “Criteris, Objectius i Solucions Generals del Planejament” y que constituía el avance de la modificación puntual de la Fachada Marítima, pero que no recogía el incremento de edificabilidad que supondría dicha modificación.
Seguramente por eso el citado informe, según consta en el acta fue objeto de debate y controversia por parte de los técnicos miembros de la ponencia técnica.

Queremos remarcar también que el Letrado Jefe de los Servicios Jurídicos del CIM, Sr. Gabriel Oleza, manifiesta claramente en el acta su petición expresa de que “…..conste en el cuerpo del acuerdo, caso de aprobarse, que éste se toma de acuerdo con dicho informe…..”. Es muy significativo que tal acuerdo tenga el voto en contra del anteriormente citado técnico del Consell, y las abstenciones del técnico responsable de
Carreteras del CIM, de la representante del Colegio Oficial de Ingenieros Industriales, el representante del Colegio Oficial de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos y del representante del Colegio Oficial de Arquitectos de las Islas Baleares.

Al igual que en la alegación quinta, el Partido Popular no puede dar por bueno un convenio que se basa en una modificación de planeamiento que constituye un fraude de dos leyes.


SEPTIMA.- El acuerdo por el que se aprueba el Convenio es nulo de pleno derecho por adquirir el Consistorio compromisos de gasto sin crédito autorizado en los estados de gastos del Ayuntamiento de Palma.
El texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo regula en el artículo 173 la exigibilidad de las obligaciones, prerrogativas y limitación de los compromisos de gasto. Respecto a la limitación establece en el apartado 5 del mencionado artículo que: “No podrán adquirirse compromisos de gastos por cuantía superior al importe de los créditos autorizados en los estados de gastos, siendo nulos de pleno derecho los acuerdos, resoluciones y actos administrativos que infrinjan la expresada norma, sin perjuicio de las responsabilidades a que haya lugar.”. Por tanto, cualquier acuerdo debe adoptarse bajo la cobertura económica de un crédito autorizado en los estados de gastos del Ayuntamiento.

Cualquier acuerdo que se proponga al pleno como el que estamos tratando referente al convenio suscrito por el Consistorio, para no ser nulo de pleno derecho debe concretar si existe crédito o no en el presupuesto actual autorizado por el Pleno del Ayuntamiento o iniciar los trámites recogidos en el artículo 177 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales sobre créditos extraordinarios, que regula que la presidencia de la Corporación ordenará la incoación del expediente de concesión bien de un crédito extraordinario en el caso de que no exista en el presupuesto de la corporación crédito o bien de un suplemento de crédito si el consignado es insuficiente .

El acuerdo por el que se aprueba el convenio establece en el pacto Cuarto un compromiso de gasto de 3.453.270 euros por parte del Ayuntamiento frente a MAPFRE INMUEBLES S.A. y MAPFRE FAMILIAR COMPAÑÍA DE SEGUROS Y REASEGUROS S.A., sin dotación económica por ese importe en ninguno de los créditos autorizados en los estados de gastos del Ayuntamiento. No se hace mención ni referencia a ninguna partida presupuestaria ni presente ni futura. Por tanto no consta en ningún documento si existe dotación económica suficiente para poder aprobar este convenio, ya que sin esa información el acuerdo es nulo de pleno derecho.

El acuerdo por el que se aprueba el Convenio suscrito entre el Ayuntamiento de Palma, MAPFRE INMUEBLES S.A. y MAPFRE FAMILIAR COMPAÑÍA DE SEGUROS Y REASEGUROS S.A. es nulo de pleno derecho por adquirir el Consistorio compromisos de gasto por 3.453.270 euros sin crédito autorizado en los estados de gastos del Ayuntamiento de Palma.

Por todo ello,

SOLICITA:

1.- Se tengan por presentadas en tiempo y forma las presentes alegaciones en nombre del Grupo Municipal del Partido Popular, se estimen y, en consecuencia, se deje sin efecto el convenio Ayuntamiento de Palma de Mallorca/Mapfre Inmuebles, S.A. y Mapfre Familiar Compañía de Seguros y Reaseguros, S.A.


2.- Se dé respuesta expresa y razonada a cada una de las cuestiones planteadas en cumplimiento del artículo 86 de la Ley 30/1992.

Palma de Mallorca, 17 de abril de 2009




Rafael Duran Vadell
Portavoz Municipal del Partido Popular